안녕하세요
최근 공동주택 품질 관련 이슈가 부각되고 있습니다.
공동주택에 관한 인식이 단순한 물리적 거주 공간에서
제2의 삶을 사는 공간으로 바뀌며 생기는 과정입니다.
또한, 신축 단지 입주민의 정치적 영향력이 과거보다 더 커지면서
정부 및 각 지방자치단체는
공동주택 품질 확보와 입주자 하자 피해의 빠른 해결을 위한
제도개선 방안을 논의·수립하고 있습니다.
이러한 결과로 입주예정자 사전 방문과 공동주택 품질점검단 관련
주택법 및 주택법 시행령, 시행규칙이 개정되었습니다.
이 중 공동주택 품질검수제도와 관련하여 글을 씁니다.
주택법
제48조의3(품질점검단의 설치 및 운영 등) ① 시ㆍ도지사는 제48조의2에 따른 사전방문을 실시하고 제49조제1항에 따른 사용검사를 신청하기 전에 공동주택의 품질을 점검하여 사업계획의 내용에 적합한 공동주택이 건설되도록 할 목적으로 주택 관련 분야 등의 전문가로 구성된 공동주택 품질점검단(이하 “품질점검단”이라 한다)을 설치ㆍ운영할 수 있다. 이 경우 시ㆍ도지사는 품질점검단의 설치ㆍ운영에 관한 사항을 조례로 정하는 바에 따라 대도시 시장에게 위임할 수 있다.
② 품질점검단은 대통령령으로 정하는 규모 및 범위 등에 해당하는 공동주택의 건축ㆍ구조ㆍ안전ㆍ품질관리 등에 대한 시공품질을 대통령령으로 정하는 바에 따라 점검하여 그 결과를 시ㆍ도지사(제1항 후단의 경우에는 대도시 시장을 말한다)와 사용검사권자에게 제출하여야 한다.
③ 사업주체는 제2항에 따른 품질점검단의 점검에 협조하여야 하며 이에 따르지 아니하거나 기피 또는 방해해서는 아니 된다.
④ 사용검사권자는 품질점검단의 시공품질 점검을 위하여 필요한 경우에는 사업주체, 감리자 등 관계자에게 공동주택의 공사현황 등 국토교통부령으로 정하는 서류 및 관련 자료의 제출을 요청할 수 있다. 이 경우 자료제출을 요청받은 자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.
⑤ 사용검사권자는 제2항에 따라 제출받은 점검결과를 제49조제1항에 따른 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관하여야 하며, 입주자(입주예정자를 포함한다)가 관련 자료의 공개를 요구하는 경우에는 이를 공개하여야 한다.
⑥ 사용검사권자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제2항에 따른 품질점검단의 점검결과에 대한 사업주체의 의견을 청취한 후 하자가 있다고 판단하는 경우 보수ㆍ보강 등 필요한 조치를 명하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 중대한 하자는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 사용검사를 받기 전까지 조치하도록 명하여야 한다.
⑦ 제6항에 따라 보수ㆍ보강 등의 조치명령을 받은 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 조치를 하고, 그 결과를 사용검사권자에게 보고하여야 한다. 다만, 조치명령에 이의가 있는 사업주체는 사용검사권자에게 이의신청을 할 수 있다.
⑧ 사용검사권자는 공동주택의 시공품질 관리를 위하여 제48조의2에 따라 사업주체에게 통보받은 사전방문 후 조치결과, 제6항 및 제7항에 따른 조치명령, 조치결과, 이의신청 등에 관한 사항을 대통령령으로 정하는 정보시스템에 등록하여야 한다.
⑨ 제1항부터 제8항까지에서 규정한 사항 외에 품질점검단의 구성 및 운영, 이의신청 절차 및 이의신청에 따른 조치 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[본조신설 2020. 1. 23.][시행일 : 2022. 1. 24.] 제48조의3제8항
주택법 시행령
제53조의4(품질점검단의 구성 및 운영 등) ① 품질점검단의 위원(이하 이 조에서 “위원”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 시ㆍ도지사(법 제48조의3제1항 후단에 따라 권한을 위임받은 대도시 시장을 포함한다. 이하 이 조 및 제53조의5에서 같다)가 임명하거나 위촉한다.
1. 「건축사법」 제2조제1호의 건축사
2. 「국가기술자격법」에 따른 건축 분야 기술사 자격을 취득한 사람
3. 「공동주택관리법」 제67조제2항에 따른 주택관리사 자격을 취득한 사람
4. 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1에 따른 특급건설기술인
5. 「고등교육법」 제2조의 학교 또는 연구기관에서 주택 관련 분야의 조교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 있거나 있었던 사람
6. 건축물이나 시설물의 설계ㆍ시공 관련 분야의 박사학위를 취득한 사람
7. 건축물이나 시설물의 설계ㆍ시공 관련 분야의 석사학위를 취득한 후 이와 관련된 분야에서 5년 이상 종사한 사람
8. 공무원으로서 공동주택 관련 지도ㆍ감독 및 인ㆍ허가 업무 등에 종사한 경력이 5년 이상인 사람
9. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관의 임직원으로서 건축물 및 시설물의 설계ㆍ시공 및 하자보수와 관련된 업무에 5년 이상 재직한 사람
가. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조의 공공기관
나. 「지방공기업법」 제3조제1항의 지방공기업
② 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 하며, 두 차례만 연임할 수 있다.
③ 위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 공동주택의 품질점검에서 제척된다.
1. 위원 또는 그 배우자나 배우자였던 사람이 해당 주택건설사업의 사업주체, 시공자 또는 감리자(이하 “사업주체등”이라 하며, 이 호 및 제2호에서는 사업주체등이 법인ㆍ단체 등인 경우 그 임직원을 포함한다)이거나 최근 3년 내에 사업주체등이었던 경우
2. 위원이 해당 주택건설사업의 사업주체등의 친족이거나 친족이었던 경우
3. 위원이 해당 주택건설사업에 대하여 자문, 연구, 용역(하도급을 포함한다), 감정 또는 조사를 한 경우
4. 위원이 임직원으로 재직하고 있거나 최근 3년 내에 재직했던 법인ㆍ단체 등이 해당 주택건설사업에 대하여 자문, 연구, 용역(하도급을 포함한다), 감정 또는 조사를 한 경우
5. 위원이나 위원이 속한 법인ㆍ단체 등이 해당 주택건설사업의 사업주체등의 대리인이거나 대리인이었던 경우
6. 위원이나 위원의 친족이 해당 주택의 입주예정자인 경우
④ 위원이 제3항 각 호의 제척 사유에 해당하는 경우에는 스스로 해당 공동주택의 품질점검에서 회피해야 한다.
⑤ 시ㆍ도지사는 위원에게 예산의 범위에서 업무수행에 따른 수당, 여비 및 그 밖에 필요한 경비를 지급할 수 있다. 다만, 공무원인 위원이 그 소관 업무와 직접적으로 관련되어 품질점검에 참여하는 경우에는 지급하지 않는다.
⑥ 제1항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 품질점검단의 구성ㆍ운영 등에 필요한 세부적인 사항은 해당 행정구역에 건설하는 주택단지 수 및 세대수 등의 규모를 고려하여 조례로 정한다.
[본조신설 2020. 12. 22.]
제53조의5(품질점검단의 점검대상 및 점검방법 등) ① 법 제48조의3제2항에서 “대통령령으로 정하는 규모 및 범위 등에 해당하는 공동주택”이란 법 제2조제10호다목 및 라목에 해당하는 사업주체가 건설하는 300세대 이상인 공동주택을 말한다. 다만, 시ㆍ도지사가 필요하다고 인정하는 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 300세대 미만인 공동주택으로 정할 수 있다.
② 품질점검단은 법 제48조의3제2항에 따라 공동주택 관련 법령, 입주자모집공고, 설계도서 및 마감자재 목록표 등 관련 자료를 토대로 다음 각 호의 사항을 점검해야 한다.
1. 공동주택의 공용부분
2. 공동주택 일부 세대의 전유부분
3. 제53조의3제2항에 따라 사용검사권자가 하자 여부를 판단하기 위해 품질점검단에 자문을 요청한 사항 중 현장조사가 필요한 사항
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 품질점검단의 점검절차 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
[본조신설 2020. 12. 22.]
공동주택 품질검수는 전문성이 부족한 입주민을 대신해
분야별 전문가가 아파트 현장을 직접 확인·검수하여
입주민 주거환경개선으로 삶의 질을 높이고
공동주택 품질향상 및 입주민 안전과 생활편의를 도모하는 제도입니다.
주택법 및 주택법 시행령, 시행규칙 개정 이전엔
지방자치단체별로 조례를 만들어 제도를 운영했습니다.
대전광역시도 “대전광역시 공동주택품질검수단 설치 및 운영 조례”가 있었습니다.
현재는 대전광역시 주택 조례로 바뀌었습니다.
대전광역시 주택 조례
제3조(품질점검단의 구성 및 운영 등) ① 품질점검단은 100명 이내의 위원으로 구성한다.
② 품질점검단의 업무를 효율적으로 수행하기 위하여 필요한 경우에는 공동주택단지별 품질점검단을 구성‧운영할 수 있다.
③ 제2항에 따른 공동주택단지별 품질점검단은 위원 중에서 분야별 전문가 15명 이내로 구성한다. 다만, 공동주택 규모 등에 따라 그 수를 증감할 수 있다.
④ 품질점검단의 사무를 처리하기 위하여 간사 1명을 두되, 간사는 공동주택업무를 담당하는 공무원 중에서 시장이 지명한다.
제5조(품질점검단의 점검대상 및 점검방법 등) ① 품질점검단은 「주택법」 제15조에 따른 주택사업계획승인을 받아 건설하는 100세대 이상인 공동주택을 점검대상으로 한다.
② 「주택법 시행규칙」 제20조의4제4항에 따라 사용검사권자가 세대의 전유부분 점검을 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우의 세대수를 품질점검을 실시하는 날에 현장에서 무작위로 선정하여 품질점검단에 통보해야 한다.
1. 공동주택 세대수가 100세대 이상 300세대 미만의 경우 : 3세대
2. 공동주택 세대수가 300세대 이상 500세대 미만의 경우 : 5세대
3. 공동주택 세대수가 500세대 이상 700세대 미만의 경우 : 6세대
4. 공동주택 세대수가 700세대 이상인 경우 : 7세대
품질검수단의 점검시기는 2회로,
검수는 사업장 별로 다음 각 호의 경우에 실시합니다.
다만, 공사현장의 사정에 따라 조정할 수 있습니다.
1. 공사의 공정률이 100분의 50에 도달한 경우
2. 공사의 공정률이 100분의 95에 도달한 경우
입주예정자 참여는 95%에 이뤄지고 있습니다.
다음은 2020 경기도 공동주택 품질검수 사례집입니다.
2020 공동주택 품질검수 사례집
총 424페이지 발간등록번호 71-6410000-000508-10 2020경기도 공동주택품질검수 사례집 Global InspIratIon 경기도공동주택과 1페이지 본문끝 현재 포커스의 아래내용들은 동일한 컨텐츠를 가지고 페이지넘
ebook.gg.go.kr
공동주택 품질점검 법제화로 품질 이슈는 전보다 감소할 거라 기대합니다.
다만, 사용승인을 앞둔 95% 시점에
입주민이 참가하는 형식적인 품질검수단 운영이 아닌
공정률 50% 에도 입주예정자가 참여하여
1. 점검 신뢰성을 높여야 합니다.
2. 부실시공에 관한 막연한 의구심을 해소하는 계기가 되어야 합니다.
라고 생각합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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