LTV(Loan to value ratio, 주택담보인정비율)
주택담보인정비율(담보인정비율)이라고도 한다.
주택을 담보로 금융기관에서 대출을 할 때 담보물(주택)의 가격에 대한 대출액 비율을 가리킨다.
예를 들어 주택 가격이 2억이고, 주택담보대출비율이 70%라면 대출액의 최대한도는 1억 4,000만 원에 이른다.
실제로는 대출한도금액에서 전세권을 포함한 선순위저당권과임차보증금 및 주택임대차보호법에 의한
최우선변제금인 소액임차보증금을 차감한 액수를 대출받을 수 있다.
주택담보대출에 부실이 발생할 때 은행은 담보물을 경매 등으로 처분하여 대출금을 회수하게 되는데
이때 회수액이 대출액보다 부족하지 않도록 경매낙찰가와 부동산 가격 하락 상황 등을 고려하여
주택 가격의 일정 비율 이하로 대출을 제한한다.
즉, 주택담보대출비율은 부동산 시장의 변동에도 금융기관이 부실해지지 않도록 돕는 일종의 안전장치로 작용한다. (출처 : 두산백과)
금융감독원 세칙 중 은행업 감독업무 시행세칙 제18조의 2(주택담보대출에 대한 리스크 관리 세부기준)에 따르면
은행은 담보가치 산정시 원칙적으로 공신력 있는 평가기관의 평가자료를 사용하되,
다음의 4가지 중 하나를 선택하여 적용한다.
다만, 담보물건이 아파트가 아닌 단독주택, 빌라, 다가구주택 등의 경우에는 아래의 평가방법을 감안하여
자체적으로 평가기준을 정하여 적용할 수 있다.
1. 국세청의 기준시가 이내
2. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자의 감정평가액 이내
다만, 감정평가업자의 자료를 이용할 경우에는 감정평가업자 선정 등에 있어 평가의 공정성 및 독립성을 확보할 수 있는
객관적인 내부기준 및 통제장치를 마련하여야 한다.
3. 한국감정원의 층별, 호별 격차율 지수로 산정한 가격 이내
4. KB부동산시세의 ‘일반거래가’ 이내
위 4가지 중 KB부동산시세는
국민은행에서 전국에 있는 50세대 이상의 아파트와 오피스텔을 대상으로 조사하여 발표하는 시세를 의미합니다.
아파트 단지별로 대표 공인 중개업소 2곳을 선정한 후, 해당 공인 중개업소에서
실거래가와 매매사례비교법을 통해 조사된 가격을 입력하면
이 값들에 관한 적정성을 검토하고 평균값으로 시세를 측정하는 방식입니다.
KB부동산시세를 활용하지 못하는 경우도 있습니다.
최근에는 아파트와 오피스텔뿐만 아니라 연립주택 및 다세대 주택도 KB부동산시세 조회가 가능해졌지만,
여전히 KB부동산시세가 산정되지 않은 연립주택 및 다세대 주택도 많습니다.
또한, 신축 아파트는 아직 담보물 감정이 이루어지지 않거나 뒤늦게 시세 반영이 되어
KB부동산시세가 나오지 않을 수도 있습니다.
이땐 한국감정원의 감정가나 금융기관이 감정평가를 위탁하여 자체적으로 담보물의 가치 평가를 실시합니다.
위 사례처럼 특수한 경우를 제외하면 대부분의 금융기관은
아파트 담보대출 시 대출 한도를 KB부동산시세 기준으로 결정합니다.
KB부동산시세는 담보물의 가치를 평가하는 기준이기에 주택담보인정비율인 LTV와 밀접한 관련이 있습니다.
그래서 KB부동산시세가 매우 중요합니다.
신축 아파트의 경우, 다수의 입주예정자가 KB 부동산금융상담팀에 지속적으로 시세 반영 요청을 해야 합니다.
그래야 사용승인(준공) 시점에 프리미엄이 반영된 시세로 결정되어 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다.
주택담보대출의 한도는 KB시세에 LTV 비율을 적용하면서 결정됩니다.
먼저, 여주아이파크를 예로 들겠습니다.
공급면적 107㎡ (전용면적 84㎡) 일반평균가는 34,500만 원입니다.
여주시는 기타지역이므로 1주택자 및 서민∙실수요자일 때,
LTV 70%까지 대출이 가능하여 해당 주택 소유주가
앞의 대상에 속할 시 24,150만 원이 주택담보대출한도입니다.
기대출금액이 10,000만 원이라면 14,150만 원을 더 대출받을 수 있습니다.
이제 여주역 푸르지오 클라테르를 예로 들겠습니다.
84A타입 (5~9층 기준) - 공급면적 112㎡ (전용면적 84㎡) 일반평균가가 준공 시점에 42,000만 원으로
반영된다면 LTV 70%까지 대출이 가능하므로 주택담보대출한도는 29,400만 원입니다.
만약 분양가인 32,640만 원만 반영된다면 주택담보대출한도는 22,848만 원입니다.
차이가 무려 6,522만 원입니다.
이렇듯 신축 아파트일 때, KB부동산시세 반영이 늦어진다면 필요자금이 늘어나는 상황이 생깁니다.
신축 아파트 청약하실 예정이라면 해당 지역의 LTV를
이미 당첨되어 입주를 앞두고 계신다면 KB부동산시세를 반드시 확인하시기 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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