100문 100답으로 풀어보는 주택 세금(양도소득세)

안녕하세요

국세청에서 발표한 100문 100답으로 풀어보는 주택 세금(양도소득세)입니다.

100문 100답으로 풀 정도로 세제가 상당히 복잡해졌습니다.

'이렇게까지 과하게 세금을 매겨야 하는가?'라는 생각이 듭니다.

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분양권 관련-- 현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산할 때 분양권을 주택수에 포함하는가.

▲ 현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고, 내년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함된다.

-- 1세대 1주택자가 2021년 4월 2일에 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당하나.

▲ 2주택에 해당하나 현재 조합원 입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+1조합원입주권) 비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용토록 시행령에 규정할 예정이다. 내년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용된다.

세율인상 관련-- 2년 미만 보유주택 및 조정대상지역 내 다주택자에 대해 인상된 양도소득세율은 언제부터 적용하나.

▲ 내년 6월 1일 이후 양도분부터 적용한다.

-- 비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우 양도소득세율은.

▲ 분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 관계없이 2년 이상 보유하더라도 60%의 세율을 적용한다. 내년 6월 1일 이후 양도분부터 1년 이상 보유 시 60%, 1년 미만 보유 시 70% 세율을 적용하겠다고 발표했기 때문이다.

-- 1주택자가 2년 미만 단기보유 주택을 양도하는 경우 양도세 부담은 어떻게 달라지나.

▲ 내년 6월 1일 이후 양도분부터는 양도차익이 5억 원일 경우 1년 미만 보유 시 지금보다 세 부담이 1억 4천925만 원 늘어나 총 3억 4천825만 원의 양도세를 내야 한다. 2년 미만 보유 시에는 세 부담이 지금보다 1억 2천490만 원 늘어나 총 2억 9천850만 원의 양도세를 내야 한다.

-- 1세대 2주택 또는 3주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 내년 6월 1일 전후에 양도하는 경우 양도세 부담 차이는 얼마나 되나.

▲ 내년 6월 1일 이후 양도분부터는 양도차익이 5억 원이라 가정할 경우 세 부담이 4천975만 원 증가한다.

과세기준일 전후 양도소득세 비교

 

중과세율 적용 관련-- 조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고 다시 그날부터 3년 내 종전주택을 양도할 경우 2주택 중과세율이 적용되나.

▲ 종전주택을 취득한 경우 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 대상은 아니나, 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않는다.

-- 1주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 분양권을 남편 명의로 취득하고, 2018년 9월 14일 이후 배우자에게 증여해 완공이 된 이후, 장기일반 민간임대주택(8년)으로 등록하고 임대주택 요건을 충족한 후 양도하는 경우는 중과세율을 적용하나.

▲ 1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 중과세율을 적용하나, 2018년 9월 13일 이전에 취득 계약하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 않는다. 단 2018년 9월 13일 이전에 취득 계약을 하고 계약금을 지급했는지 여부는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단한다.

-- 2021년 3월 2일 취득한 분양권을 보유하고 있는 경우 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 주택 수를 어떻게 산정하는가.

▲ A씨가 ①서울 송파구 1주택 보유(기준시가 6억 원) ②경기도 성남 1주택 보유(기준시가 2억 원) ③대전시 유성구 1분양권 보유(2021년 3월 2일 취득) ④전남 구례 1주택 보유(기준시가 2억 원) 상태라고 가정해보자. A씨가 서울 송파구에 있는 주택을 양도할 경우 '1세대 3주택 중과세율'이 적용된다. ①,②번은 수도권 소재 주택으로 주택수에 포함되고 ③번은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이라 주택수에 포함되기 때문이다. ④번은 수도권 외 지역으로 기준시가 3억 원을 초과하지 않으므로 주택 수에서 제외한다.

장기보유특별공제 거주요건 추가-- 1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 양도소득세 부담은 어떻게 달라지나.

▲ 현재(2020년 1월 1일 이후 양도분부터)는 2년 이상 거주한 경우 최대 80% 공제율을 적용하나 내년 1월 1일 이후 양도분부터는 연 8% 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분해 계산한다. 거주하지 않은 경우 최대 30% 공제율을 적용한다.

장기보유특별공제 개정 내용

 

예컨대 양도가액 20억 원, 양도차익 10억 원에 10년 이상 보유 주택이 있다고 가정해보자. A씨는 10년 보유하며 10년 거주했고 B씨는 10년 보유하고 2년만 거주했다. 이 경우 A씨의 양도세는 10억 2천273만 원으로 법 개정에 따른 세 부담 변동이 없지만, B씨는 현재 2천273만 원이던 것이 내년 1월 1일 이후 양도분부터 8천833만 원으로 늘어나 세 부담이 6천560만 원 증가한다.

-- 3주택(거주주택, 장기임대주택, 신규주택)을 보유한 1세대가 2019년 12월 17일~2020년 6월 30일 기간에 거주주택(조정대상지역에 10년 이상 보유했고 2년 이상 거주한 고가 주택)을 양도할 경우 장특공제는 몇 %를 적용받나.

▲ 2019년 12월17일부터 2020년 6월 30일까지 양도하는 10년 이상 장기보유한 주택은 중과세율을 적용하지 않고 기본세율(6∼42%)을 적용하며, 1세대 1주택으로 보는 경우에는 장특공제 최대 80% 공제율을 적용한다.

-- 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고, 남은 1주택(고가주택)을 내년 1월 1일 이후에 양도하는 경우, 장특공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 언제부터 계산하는가.

▲ 장특공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라 계산한다.

-- 일시적 1세대 2주택과 장기임대주택을 보유한 1세대 3주택 자가 고가주택을 양도할 때, 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례가 중복 적용돼 비과세가 적용된 경우, 9억 원 초과분에 대한 세율 및 장특공제는 어떻게 적용하나.

▲ 1세대 3주택자가 양도하는 1주택이 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례로 비과세 적용을 받는 경우, 양도하는 주택의 9억 초과분에 대해서는 중과세율(기본세율+20%)이 적용되며, 장특공제는 적용되지 않는다.

1세대 1주택 비과세-- 2주택을 보유한 1세대가 1주택(B주택)을 2021년 1월 1일 이후 양도(과세)하고 남은 최종1주택을 양도할 경우 최종 1주택의 비과세 요건 적용 시 보유기간은 언제부터 계산하나.

▲ 비과세가 적용되지 않는 1주택 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날(B주택 양도일)부터 계산한다.

-- 3주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)해 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택을 2021년 1월1일 이후 양도할 경우 비과세 요건 적용 시 보유기간은 언제부터 계산하나.

▲ 남은 2주택이 일시적 2주택이 된 경우, 양도하는 종전주택의 비과세 보유기간은 종전주택 '취득일'부터 계산한다.

-- 일시적 1세대 2주택자가 1주택을 양도해 비과세 적용을 받은 뒤 신규주택을 취득해 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음 최종 1주택을 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하나.

▲ 처음부터 일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우, 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산한다.

-- 2주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)해 1주택이 된 뒤 다시 신규주택을 취득해 일시적 2주택 상태에서 1주택을 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하나.

▲ 새로운 주택을 취득해 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산한다.

-- 1주택과 1조합원 입주권을 보유한 1세대가 1조합원 입주권을 양도(과세)한 뒤 남은 최종 1주택을 내년 1월 1일 이후 양도할 경우 보유기간은 언제부터 계산하나.

▲ 비과세가 적용되지 않는 1조합원입주권을 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날부터 계산한다.

-- 조정대상지역의 주택을 이미 보유한 세대가 2018년 9월 13일 이전에 취득한 조정대상지역 내 분양권(2분의 1 지분)을 그해 9월 14일 이후 배우자에 증여했다. 이때에도 일시적 1세대 2주택 보유 허용 기간이 3년에서 2년으로 단축되나.

▲ 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택 또는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원 입주권)를 취득한 경우나 신규주택을 얻기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우 3년을 적용한다.

-- 지난해 2월 12일 전에 이미 거주 주택(A)을 양도해 비과세 특례를 적용받았다. 여기에 임대주택을 거주 주택(B)으로 전환해 2년 이상 산 다음 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 특례를 또 받을 수 있나.

▲ 거주 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례는 생애 최초 한 번만 적용된다. 다만 지난해 2월 12일 전에 취득한 거주 주택(B)은 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된다. 특례 범위는 직전 거주 주택(A) 양도일 이후의 기간분에 대해서만 비과세가 적용된다.

-- 올해 2월 11일 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용할 때, 신규주택 취득 후 1년 이내 전입하고 1년 이내 종전 주택을 양도하는 경우가 있다. 이때 비과세 요건의 적용 대상은.

▲ 우선 2019년 12월 17일부터 새로 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 강화된 비과세 요건이 적용된다.

다만 2019년 12월 16일 이전에 신규 주택·신규 주택을 얻을 수 있는 권리를 취득한 경우, 지난해 12월 16일 전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우에는 1년 내 전입 요건이 적용되지 않는다. 주택 취득일부터 2년 내 기존 주택을 양도하면 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용된다.

-- 1주택자가 지난해 12월 17일 이후 신규 주택을 취득하고 바로 전입했다. 그러나 종전 주택은 신규주택 취득 후 1년이 지나서야 양도한 경우, 양도세는 어떻게 되나.

▲ 지난해 12월 17일 이후 일시적 1세대 2주택자는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 신규 주택에 전입했으나 기존 주택을 1년 이후에야 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않는다. 다주택자로서 양도세가 중과되며 장특공제도 받지 못한다. 2주택자에 대한 양도세율은 기본세율에서 10%포인트 더한 값이며 3주택 이상자에게는 20%포인트 가산된다.

-- 올해 2월 11일 개정된 '신규주택 취득 후 1년 내 전입' 요건(일시적 1세대 2주택 비과세 관련)은 예외 없이 적용되나.

▲ 신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 확인되는 경우 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차 계약 종료 시까지 전입 기간을 연장한다. 단, 신규주택 취득일 이후 갱신된 임대차 계약 기간은 인정되지 않는다.

-- 조정대상지역 내 1세대 1주택자가 소유한 1주택을 임대사업자 등록을 하고 임대의무기간과 임대료 상한(5%) 요건을 충족 후 양도하는 경우에도 거주요건이 적용되나.

▲ 지난해 12월 16일 전에 임대사업자 등록을 신청한 경우 적용하지 않는다. 그해 12월 17일 이후 등록했을 때에는 거주요건을 적용한다.

임대주택 공동명의-- 주택 한 채를 부부 공동명의로 임대 등록한 경우, 장특공제 50% 특례를 받을 수 있나.

▲ 공동 임대사업자의 경우 개별 사업자가 1채 미만의 주택을 임대하더라도 요건을 충족하면 장특공제 50%를 적용받을 수 있다.

민간임대주택특별법 개정 관련-- 임대등록이 말소돼 세법상 임대기간을 채우지 못한 경우 양도세율 중과 배제, 거주주택 비과세 특례 혜택을 받을 수 있나.

▲ 자진말소의 경우 의무임대기간의 절반 이상을 임대하고, 1년 이내 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않는다. 거주주택 비과세 혜택을 이미 적용받은 경우 기존에 비과세한 금액은 추징하지 않고, 임대등록 말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에도 비과세 특례를 적용한다.

-- 장특공제도 받을 수 있나.

▲ 양도세 중과세율이 적용되지 않는 경우 기본적으로 최대 30%까지 장특공제가 가능하다. 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트는 자동말소 시 과세특례 요건만 맞다면 장특공제가 50%까지 적용된다.

-- 의무 임대기간을 다 채우지 못한 상황에서 임대등록을 자진해서 말소했다. 이 경우에도 양도세 중과세율을 적용하나.

▲ 임대의무기간의 절반 이상을 임대한 임대주택을 말소 후 1년 이내에 양도하는 경우에 한해 양도세 중과세율을 적용하지 않는다.

-- 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택이 폐지된다. 기존에 임대등록을 한 경우 세제혜택을 받을 수 있나.

▲ 임대주택 등록기간 동안 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우 세제혜택을 받을 수 있다.

-- 단기임대주택 및 아파트 임대주택에서 재개발·재건축으로 등록 말소 후 재등록이 불가능한 경우 감면받은 세액을 추징하는가.

▲ 거주주택 비과세 특례 등 감면받은 세액을 추징하지 않는다.

-- 7월 11일 이후 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택을 신규등록하거나, 단기임대에서 장기임대로 변경하는 경우 세제혜택을 받을 수 있나.

▲ 7월 11일 이후 신청하는 경우 세제혜택을 받을 수 없다. 7월 10일까지 임대등록을 신청했을 때에는 가능하다. 다만 건설임대주택의 경우 4년 단기임대주택만 폐지되고 장기임대주택에 대한 혜택은 유지되어, 세제지원을 받을 수 있다.

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부동산 시장에서 가장 중요한 것은 수요와 공급의 균형입니다.

공급 위주의 규제는 필연적으로 시장을 왜곡하는 결과를 가져옵니다.

다주택자 양도소득세 중과와 임대사업자 등록제도의 말소로 공급은 더욱 줄어들 거로 예상됩니다.

읽어주셔서 감사합니다.